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10억 이상 기준 시가 부동산 있는 법인 대표는 무조건 보세요..국세청훈령으로 인해 달라진 상속세 폭탄 미리 대비하는 방법 3가지



실제 가치대로 상속세를?

오늘은 기사를 하나 소개해드리면서 이야기를 시작하려고 한다. 23년 11월 22일 조선일보에 송출된 기사다. 기사 제목은 다음과 같다.

“빌딩·상가·토지도 주택처럼 실제 가치대로 #상속세 매긴다”

이 기사에서는 하나의 사례를 먼저 제시하고 있다. 이 사례에 등장하는 A씨는 최근 모친상을 치르고, 세무대리인과 상속세를 상담하다가 예상보다 큰 상속세 예상액에 깜짝 놀랐다. 어머니의 재산은 20년 전에 아버지가 돌아가시면서 남긴 감귤 과수원이 전부였는데, 현재 과수원의 공시지가는 15억원이고 감정가액은 50억원이었다. 이 경우 과수원에 대한 시가가 없기 때문에, 과거에는 공시가격인 15억원으로 상속재산을 평가했다. 이 경우 상속세는 약 2.3억원이다.

하지만 지난 7월 국세청 훈령이 개정되면서 감정가액인 50억원으로 평가될 가능성이 높아짐에 따라, 감정가액으로 산정한 상속세는 약 17.3억원으로 기존보다 15억원이나 급증하게 되는 결과가 나왔다는 것이다.




증여 재산의 평가는?

이 기사를 토대로 관련 세법내용을 좀 더 구체적으로 살펴본다. 상증세법에 따르면, 상속재산 또는 증여재산은 원칙적으로 시가로 평가하도록 되어 있다.

여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 시장가격을 말하는데, 이러한 시가가 형성되어 있지 않은 경우에는 수용가격이나 공매가격, 감정가격, 유사매매사례가액 등을 시가로 인정한다.

만약, 시가로 인정할만한 가액도 없다면 토지의 경우는 개별공시지가를, 주택의 경우에는 개별주택가격을, 기타 건물의 경우에는 공시된 가액을 시가로 보고 상속세 또는 증여세를 산정할 수 있도록 정하고 있다.

아파트나 다세대주택의 경우에는 비슷한 매물의 실거래가액 등을 확인하기 용이해서 공시가격을 이용해 상속세나 증여세를 신고하는 것이 어렵지만, 토지나 빌딩 같은 비주거용 부동산 같은 경우는 동종의 거래내역과 가액을 특정하기 어려워 실무적으로 공시가격을 적용해 세금신고를 해왔다.




기준이 달라졌다?

그러나 이번에 개정된 ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’ 에 따라, 국세청이 추정한 시가와 기준시가의 차액이 10억원 이상이거나 추정시가 대비 차액이 10% 이상인 비주거용 부동산은 추정시가로 상속 및 증여재산을 평가하여 신고납부하도록 그 기준을 명시하였다.

앞선 사례도 공시가격 15억원과 감정가액 50억원의 차이가 10억원 이상이기 때문에, 만약 공시가격으로 상속세를 신고납부하게 되면 국세청이 직권으로 50억원에 대한 상속세를 재산정하여 과세할 수 있는 것이다.

물론, 감정가액인 50억원으로 상속재산이 평가되면 향후 해당 부동산을 처분할 때 취득가액이 올라가 양도소득세 부담을 줄어들 수 있지만, 만약 해당 부동산의 실제 양도가액이 50억원이 되지 않아 양도차손이 발생하더라도 이미 납부한 상속세를 돌려주지는 않는다.

또 한가지 문제는 납세자가 본인의 사례가 이 조항에 해당하는지를 직접 확인해볼 수밖에 없다는 점이다.

전문가들의 의견을 들어보면, 정부가 법령을 바꿔버리면 조세저항이 우려돼, 국세공무원이 지켜야 할 사무처리규정을 개정하여 실무적으로 사실상 상속세를 증세한 것이라는 입장이다.

법령이 개정된 것이 아니다 보니, 이러한 사실을 모르고 여전히 공시가격을 적용해 상속세 또는 증여세를 신고납부하는 납세자들이 많아 이에 대한 국세청과 납세자 간의 마찰이 예상되는 상황이다.




무엇을 알아야 할까?

본인 또는 부모님께서 토지나 상가건물 등 비주거용 부동산을 보유하고 있으시다면 앞으로는 아래 내용들을 체크해보셔야 한다.



 

① 유사매매사례가액이 거의 없는 부동산을 이전하는 경우에는 의무적으로 감정을 받아봐야 함

국세청이 받는 감정보다 납세자가 미리 감정을 받아 진행하는 경우 세부담 측면에서 더 유리한 결과가 될 수 있다.

이 경우 납세자와 세무사, 그리고 감정평가사 간의 3자간 의사소통과 협업이 매우 중요해지기 때문에, 반드시 전문가와 충분히 상의하시어 본인에게 가장 유리한 방식을 찾아야 한다.

② 전체 재산 중 부동산 비율이 높다면 좀 더 일찍 자녀나 손자 등으로의 재산이전 방안을 고려해봐야 함

부동산 재산 비중이 높다면, 상속세만큼의 현금보유액이 충분치 않을 가능성이 높아 당장 세금을 내는 것이 매우 난감한 상황에 직면할 수 있다.

이럴 경우, 상속에 대비하여 현재 보유중인 자산의 종류와 현 시점 가액을 판단해보고 사전단계에서부터 상속세를 포함해 재산 이전에서 발생할 수 있는 모든 세부담을 절감할 수 있는 종합적인 플랜을 세워봐야 한다.

사전 재산이전의 방법은 자녀 또는 손자로의 증여 또는 양도방식을 고민해볼 수 있고, 법인이 있다면 법인을 활용한 재산이전 등 여러 가지 플랜을 계획해볼 수 있다.

한편, 상속재산가액을 산정할 때 상속인에게 상속개시 전 10년 이내 증여한 재산가액은 상속재산가액에 합산되고, 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액은 상속개시 전 5년 이내 증여한 재산까지 합산하도록 규정하고 있다. 이러한 사전증여재산 합산 이슈와 상속단계에서 발생할 수 있는 예상 세금이슈, 상속개시 전에 이전함에 따라 발생할 수 있는 각종 세부담 이슈 등을 종합적으로 분석해보면, 개인과 법인의 상황에 맞는 가장 유리한 재산이전 플랜을 계획해볼 수 있다.

③ 부동산으로 상속되는 경우 상속세를 내지 못하는 상황에 대비해서 금융자산으로의 전환, 사망보험금 활용 등 대비책을 마련해놓자

생전에 부동산을 일부 처분해서 금융 재산을 마련해 놓거나, 부부 교차 종신보험에 가입하거나 자녀가 부모를 피보험자로 하는 종신보험에 가입해 상속이 발생했을 때 사망보험금이 지급되게 설계하는 것도 상속재원 마련을 위한 하나의 방법이 될 수 있다.


 

장기적 접근과 보완이 필요하다

상속플랜은 사전단계에서부터 장기적으로 접근해야 하고, 상황의 변화에 따라 계속적으로 플랜을 수정 보완해갈 수 있어야 하기 때문에, 각자가 처한 상황에 따라 전부 다르게 접근하고 설계해야 하는 과정이다.

그렇기 때문에 이에 대한 이슈가 있다면 단순하게 접근하기 보다는 여러 가지 케이스에서 발행할 수 있는 세부담 리스크와 우리에게 맞는 절세방안을 체크해보시기 바란다.

나이스세무법인 대표 이상화 세무사

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